房地产转折的关键时刻从炒作到居住

大家都觉得，这次的房地产政策有点不一样，其实我也这样认为，然后我想说，这真的标志着一个时代结束，打开了新篇章，变革已经到来。

过去很长时间，楼市一直被当做经济引擎，所以无论炒房还是刺激开发，大家都热情满满，现在情况不同了，政策明显转向了民生保障，于是房地产正在回归本质，将重心放在“住得好”，而不是“买了赚”。

说到这个，记得前几年，房市有多疯狂呢，比如2017年某热门城市，开盘才一小时，房子就被一抢而空，日光盘遍地，大家甚至连楼外排队都成了常态，对于开发商和地方财政来说，这是一场盛宴，因为只要有地，就能卖出去，价格越炒越高，银行也坐收房贷利息，整个链条都在高速运转，甚至是互相助推。

可是，形势有了大变化，其实最大的核心，就在人口结构上，随着城镇化率飞速提升，最新数据显示，87.8%的城镇家庭已经有自己的房子，比如有些省份，空置房比例已经超过15%，这说明需求顶点早就到了，过去“盖多少卖多少”的模式就失灵了。

那这样的问题，其实不只中国有，日本也曾陷入过类似困境，比如1990年代后，东京新房开工反而减少，人口老龄化让市场彻底冷却，只剩高品质项目还能站住脚，而大量平庸楼盘却无人问津，于是房价分化严重，只有好地段和好社区还能保值。

中国现在遇到什么？其实道理很简单，市场已经饱和，买房的冲动消失，所以过去那种靠土地财政、无限推高价格的路子，已经走不下去了，于是金融风险、开发商爆雷、库存积压这些问题频频爆发，比如2022年，某头部开发商违约，数万家庭资金被套，用来救急的资金根本不够填坑，老百姓的生活也被直接影响。

那到底怎么办？其实核心还是要让房地产回归“住得好”的定位，所以政策要转型，市场也要转型，开发商更要彻底调整思路。

土地供应要跟着真实需求走，不是“有钱就买地，有地就盖楼”，而是看谁有住房需求，才决定供应量，比如有些城市正在试点“以人定房”，谁真的有购房意愿，才批地开发，资源不会乱用，也减少无谓浪费。

这套模式在新加坡已经成熟，政府一直根据人口和家庭实际，分批供应组屋，结果就是新加坡房屋自有率高，年轻人压力小，房地产周期更平稳，这些经验其实值得借鉴。

接着说住房体系，其实不仅仅是买房才有家，未来也可以先租后买，所以可以建立阶梯式住房保障，年轻人刚工作时，能先租保障房，之后有积累再买商品房，如果收入涨了，还能升级置业，这就是“先租后买，保障+市场”的路子，于是大家压力小了，市场有序了，开发商也能专注长远质量。

深圳就在大力推广人才租赁住房，保障毕业生和技术人才起步稳定，数据显示，2023年深圳人才住房供应超20万套，入驻率超过95%，大家纷纷反映，这种模式让自己“安家难”问题逐步缓解，市民满意度提升了不少。

第三个重要转变，就是开发模式重塑，现房销售、预售金统一监管，会逐步替换以前“先卖再建”的套路，比如就算开发商资金链有问题，也不会让购房者买了房被骗，烂尾现象越来越少了，老百姓买房安心，开发商做事自律，市场风险也大大降低。

但更深层的变化，其实在于“好房子”标准不断升级，现在的好房子不是只有质量好，还要社区配套强，服务全面，甚至智能化设施，比如我参观过一些标杆楼盘，社区里有老年活动中心，有幼儿园，还有社区食堂，甚至无障碍公共空间也普遍覆盖，于是居民住得更舒服，幸福感明显提升。

在成都，据说新建的某社区，电梯、停车位、自助快递箱样样俱全，还配套了健身房和菜市场，很多业主觉得自己居住品质提高了，价格也更稳定，幸福感显著增强，对比只能“开窗见马路”的旧小区，这种差距简直一目了然。

城市更新也是关键，其实不仅新房，老小区也能大变样，比如上海的“留改拆”三管齐下，改造后的小区增设电梯，环境绿化提升，物业管理专业化，于是居民反映“生活幸福、房价上涨”，数据显示，改造后小区房价平均上涨了20%，老城焕发了新活力。

既然如此，你会问，未来房价会怎么走？

全面普涨已经没了，结构性分化才是常态，品质好、配套强的房子依然会涨，郊区烂盘则长期乏力。

北京核心区有品质楼盘，近三年价格上涨稳定，反观远郊高库存区，价格波动很大，投资性购房回报率远低于市中心精品楼盘，这说明，只有“向品质要价值”，房子才有未来。

人口流向也决定房价变化，比如长三角、珠三角产业强市持续吸引流入，房价相对坚挺，而人口外流的“三、四线”，房价走弱，成交冷清。

经济增长和收入水平才是保障，如果大家收入不涨、消费信心低迷，那房市再多政策也难见效，于是房地产终究不能靠炒作，也不能靠刺激，需要扎根需求。

这样的房市变革，对买房人来说，是好事，因为只有回归居住本位，才能真正买到适合自己的家。

大家该怎么选？别把买房只当投资，不妨从自己的居住需求、生活规划、家庭实际出发，优先考虑品质与服务，再考虑地段和配套。

如果你更看重通勤，市区小户型依然比郊区大面积更合适，如果你追求长远养老，则社区配套、医疗设施成了重要标准。

既然如此，仅靠“买房必赚”的旧思路已经过时，我们只有学会选择更适合自己的房子，才能真正在楼市新格局中，获得安全感和幸福感。

中国房地产已然步入转型阵痛期，机会和挑战并存，你会如何选择满足自己居住需求的房子？在结构性分化和品质升级的新格局下，还有哪些创新模式值得期待呢？