房价，无非就是资产的货币定价周期，与人口没有任何关系。

日韩的人口减少，不影响东京、首尔的房价持续上涨，这些城市已经吸引了国内40~50%的人。

人，是有两条腿的生物，不是不会移动的植物。不是出生在哪里，一辈子就待在哪里，有些方减少，就会有地方聚集，大家都是群居动物，鹤岗5~10万元的房子，不会对上海几百万的房子有任何竞争影响……

房地产，目前已经是第三个周期了。

90年代第一次提出商品房概念的时候，没有多少人对它有兴趣，直到2003年非典、WTO之后，大家的收入肉眼可见的增加，现金资产贬值的预期下，楼市迎来了第一次繁荣……

这个期间持续了约10年，大约在2013年见顶，之后的问题与现在差不多了，到处都是库存，反复的救楼市，后面2015年大牛市之后楼市再次死灰复燃。

记忆里面在读大学的时候经常帮房地产公司发传单，那时候武汉的房价只有3000~5000元。当年的房子，几乎都是步梯房，电梯房还是稀罕物，大家以住高层电梯房为面子。

按照时间轴算，目前也是房地产的第二个周期末尾，第三个周期的开端了，大约是2016年开始复苏，2026年结束，这个期间的房子都是高层电梯房。

未来，房地产行业不会消失，大家的需求、审美在提升，第三个周期应该是低密度、奢华、改善住宅了。刚需已经严重过剩了，大家都知道的道理，开发商不会不懂，当年彩电的产能过剩之后，市场开始推出液晶电视，就像功能机过剩了，市场开始推出智能力……

一个周期的交替，肯定会死掉很多企业，液晶电视时代，传统的彩电企业慢慢退出历史舞台，电视机的市场由小米、乐视等跨界行业主导了。进入智能机时代，传统的“中华酷联”只剩下华为了……

每一次都是如此，步梯房时代的优质房企，进入电梯房的时候也有些掉队了。第三个周期，一样很多房企会掉队，不过肯定也会有新的龙头企业。

机会，好像慢慢浮出水面了

11月30日，由华润置地与中海地产联合打造的深圳湾沄玺正式开盘，首推348套建筑面积约209～1149平方米的大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交记录。

此次入市的348套住宅备案均价约16.88万元/平方米，有一套毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元。

未来，大概率都是这样的房地产模式了，普通人已经与商品房慢慢无缘了，未来建的是市场有真正需求的“好房子”，不需要你看好还是不看好，这个楼盘周边的二手房也只需要几万元每平……

其实，欧美也是如此，亚太市场都是如此。

过去几年，正在经历乌俄战争的莫斯科房价也大幅上涨。好房子，永远有需求，而制造好好房子的企业，未来依旧穿越行业牛熊周期……

从有房住，要有好房子住，未来的需求会变，商品也会迭代。一个楼盘几百套就算多了，给真正买得起的人建房子，而不是所谓的刚需。

二级市场，股价便宜就是硬道理，未来就是“小而精”的开发模式了，待债务、库存出清之后，轻装上阵的企业会快速迎来业绩修复。

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